Siempre sucede de la misma manera: recibes una llamada o un correo de la inmobiliaria o del arrendador y te dicen que a partir del próximo mes te suben el alquiler. Y es que el importe de renta que se establece en el contrato de alquiler no tiene por qué mantenerse de forma indefinida: siempre que se cumpla con la ley, las subidas en el alquiler son perfectamente aceptables.
Subir el alquiler en base al IPC: marco legal
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta mensual acordada entre arrendador y arrendatario se construye en torno al principio de la libertad de pactos. Es decir, el arrendador tiene libertad para alquilar el inmueble al precio que considere y el arrendatario tiene libertad para aceptarlo o no, esto último mediante la firma o no del contrato de alquiler.
Artículo 17 de la LAU
La renta será la que libremente estipulen las partes.
De la misma manera, el arrendador tiene derecho a establecer en el contrato mecanismos para la actualización de la renta mensual pasado un año de contrato. Así lo establece el primer punto del artículo 18 de la LAU.
Artículo 18 de la LAU
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos
Básicamente, el arrendador puede indicar en el contrato que pasado un año la renta mensual subirá a una cantidad determinada. Si no lo hace, en caso de renovarse el contrato, no habrá una actualización de rentas.
Ahora bien, lo cierto es que este tipo de cláusulas no son demasiado habituales ya que, de cara a ofertar un alquiler más competitivo, los arrendadores prefieren emplear el IPC para actualizar el alquiler anual. Este otro sistema de actualización del alquiler viene también detallado en el artículo 18 de la LAU.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Vamos, que salvo que el contrato inquilino y propietario hayan pactado otra cosa, la renta del alquiler se actualizará anualmente con el IPC.
Sobra decir que esta subida solo podrá hacerse cuando el contrato cumpla un año («la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato») y siempre con el debido aviso por parte del arrendador, esto último regulado también en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Qué es el IPC y cómo se calcula
Una vez visto el marco legal, vamos con la verdadera «chicha» del artículo: la subida del alquiler con el IPC.
Recordemos que la Ley de Arrendamientos Urbanos no especifica cuál es el mecanismo o índice que debe utilizarse para actualizar una renta pero sí que indica que, en caso de que no se haya acordado uno en concreto en el contrato de alquiler, deberá emplearse el IPC.
Dado que el IPC se menciona en la inmensa mayoría de contratos de alquiler firmados en nuestro país, vamos a explicarte en qué consiste el IPC y cómo se calcula.
El IPC o Índice de Precios al Consumo es un indicador económico que tiene como objetivo medir la evolución del nivel de precios de los bienes y servicios de consumo adquiridos por los hogares españoles.
Es el Instituto Nacional de Estadística o INE quien compone el dato, todo en base a estudiar el valor de la cesta de la compra o el coste de la energía en distintos municipios y establecimientos de todo el país, «cocinando» una cifra mensual que sirve como referencia para saber si los precios de las cosas suben o bajan, sirviendo también para calcular la inflación o el crecimiento económico del país. Por ejemplo, habrá meses en los que haya un IPC del 4% y otros en los que el IPC sea de un -3%.
Cómo afecta el IPC a un contrato de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite actualizar una renta de alquiler con el IPC solo cuando el contrato cumpla un año y siempre que así se indique en el mismo. Es necesario además que el arrendador comunique dicha subida al arrendatario con al menos un mes de antelación.
Para aplicar la subida del IPC a un alquiler se tomará como mes de referencia para la actualización el último que estuviera publicado por el INE.
Por ejemplo, supongamos que un contrato de alquiler se firma el 1 de octubre, pues bien:
- Como tarde, el 1 de septiembre del año siguiente el arrendador deberá comunicar al arrendatario la subida del alquiler mediante IPC, idealmente por escrito.
- Se toma como referencia el último dato interanual de IPC publicado por el INE en ese momento. Si el aviso de la subida del alquiler es el 1 de septiembre, las cuentas se harán con el IPC de julio, el cual se publica el día 15 del mes siguiente (agosto).
- El 1 de octubre, entrará en vigor esa subida de alquiler mediante IPC.
Sobra decir que la subida mediante IPC deberá mencionarse en el contrato de arrendamiento en forma de cláusula.
De la misma manera, en caso de que un año haya IPC negativo, como inquilino podrás exigir una bajada del alquiler, siempre y cuando puedas «cuadrarlo» con tu renovación y avises también con 30 días de antelación.
En la página web del INE puedes encontrar una calculadora online del IPC. Basta con que introduzcas el mes de inicio de tu contrato y la renta mensual y tendrás el porcentaje de subida y la nueva renta.
Ejemplo de alquiler actualizado con el IPC
Concretemos un poco mas. Supongamos que un inquilino paga un alquiler de 500 euros al mes con un contrato que se inició el 1 de junio de 2018.
Si su arrendador quisiera subirle el alquiler mediante IPC debería seguir los siguientes pasos:
- Avisar al inquilino que, si quiere seguir en el piso, se le aplicará la correspondiente subida de IPC, la cual deberá estar reflejada en el contrato. Este aviso deberá hacerse como tarde el 1 de mayo de 2019.
- Teniendo en cuenta que el aviso es el 1 de mayo, el último dato de IPC a tomar sería el del mes anterior, abril. Esto es así porque los datos de IPC se publican alrededor del día 15 de cada mes.
- Habría entonces que tomar los datos del IPC interanual desde la firma del contrato hasta el dato de IPC más reciente y sumarlos o restarlos a la renta mensual.
Otros aspectos a tener en cuenta
Desde la publicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 1994, el artículo que menciona la actualización del alquiler mediante IPC se ha modificado media docena de veces, por lo que en función de la fecha y características del contrato las subidas de alquiler pueden variar.
Simplificando un poco:
- Contratos firmados antes del 6 de junio de 2013: la renta se actualizará durante los primeros 5 años según el IPC independientemente de la voluntad del arrendador. Solo a partir del quinto año podrá actualizarse con otro mecanismo acordado por las partes.
- Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 31 de marzo de 2015: la renta se actualizará mediante pacto entre las partes. Si no se menciona el mecanismo a emplear se usará el IPC.
- Contratos firmados entre el 1 de abril de 2015 y el 18 de diciembre de 2018: la renta se actualizará mediante pacto entre las partes. Si no se menciona el mecanismo no se actualizará. Además del IPC también se puede usar el IGC.
- Contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 5 de marzo de 2019: la renta se actualizará mediante pacto entre las partes. Si no se menciona el mecanismo no se actualizará. Además del IPC también se puede usar el IGC.
- Contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019: la renta se actualizará mediante pacto entre las partes, aunque nunca podrá superar el IPC. Si no se menciona el mecanismo no se actualizará. Además del IPC también se puede usar el IGC.
Puedes ver todas las modificaciones del artículo 18 en la propia LAU: las tienes todas al pie del artículo.
Dudas y preguntas frecuentes sobre la subida de alquiler mediante IPC
A continuación vamos a resolver algunas de las dudas más frecuentes sobre la subida del alquiler mediante IPC.
¿Se puede subir el IPC de varios años de golpe?
Sí, es posible. Aunque hayan pasado varios años sin que la renta se actualice el arrendador podría, siempre y cuando avise con antelación, efectuar una subida que acumule el IPC de todos esos años.
¿Es obligatorio que el alquiler siempre suba con el IPC?
Mientras exista esa cláusula en el contrato el arrendador podrá invocarla siempre que quiera. Otra cosa es que decida no hacerlo, algo que también es posible. La subida con el IPC solo se hará cuando el arrendador así lo quiera y así lo comunique: si hay clausula pero no hay comunicación se entiende que no hay voluntad de subida por parte del arrendador, así que no habría subida.
La subida con el IPC, ¿solo puede hacerse de forma anual?
No es cierto que la subida con el IPC deba cuadrar siempre con la renovación anual del contrato de alquiler. Esto solo será así con la primera anualidad: hasta que no se cumpla un año de contrato no puede efectuarse la subida. Sin embargo, a partir del año, el arrendador puede aplicar la subida del IPC cuando quiera, siempre y cuando no la haya efectuado anteriormente en ese año y siempre y cuando avise con la suficiente antelación.
¿Es legal reclamar el IPC de años anteriores?
Aunque se puede actualizar el IPC acumulado de golpe (por ejemplo, el IPC de 3 o 4 años) no se pueden reclamar las mensualidades ya vencidas. Supongamos que hemos firmado un contrato en 2015 y cuatro años más tarde, en 2019, el arrendador se acuerda de la cláusula del IPC del contrato. Lo único que podría hacer sería actualizar el alquiler mensual con el IPC acumulado de esos 4 años, pero en ningún caso reclamar que se pague la subida de IPC en una mensualidad ya asumida.
¿Cómo avisar al inquilino de la subida del IPC?
La comunicación para anunciar al inquilino una subida de la renta por el IPC debe hacerse a través de una notificación escrita. Lo ideal es hacerlo a través de correo certificado o mediante un e-mail. Siempre y cuando se haga con al menos 30 días de antelación, incluso es válido un WhatsApp.
¿Qué alquileres no se pueden subir más del 2%?
Hasta 2024 los arrendadores solo pueden subir el alquiler un 2%. Esto no significa que los contratos estén topados por defecto, sino que el inquilino tiene derecho a oponerse a una subida superior al 2%. Si por lo que sea arrendador y arrendatario llegan a un acuerdo, el alquiler puede subir más de ese 2% sin problema alguno. Solo los grandes tenedores no podrán superar ese límite del 2%, incluso con acuerdo entre ambas partes.
