Con la subida del coste de vida causada por la inflación es muy habitual que los arrendadores actualicen el alquiler de sus inmuebles. Ahora bien, estas subidas de renta no pueden realizarse de cualquier manera ya que están reguladas por lo firmado en el contrato de alquiler y por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos.
Aunque ya hemos comentado cómo funciona el IPC y cómo se aplica al alquiler, hay una duda que siempre se repite entre arrendadores y arrendatarios: ¿es legal subir el alquiler con el IPC de varios años de golpe?
Cuándo y cómo se aplica la subida del IPC a un alquiler
Todo lo relativo al alquiler en España está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual tiene un artículo dedicado a la actualización de la renta.
Así, el artículo 18 de la LAU indica que «la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes». A mayores añade: «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos».
Todo esto significa que, de primeras, la actualización anual del alquiler se acuerda en el contrato de arrendamiento que ambas partes hayan firmado.
Artículo 1255 del Código Civil
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Ahora bien, hoy en día es muy raro encontrarse con un contrato de alquiler que incluya actualizaciones de renta de este estilo, y es que lo habitual es emplear indicadores macroeconómicos como el IPC, el cual está también recogido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En resumen:
- Si en el contrato no se indican mecanismos de subida de alquiler (ni IPC, ni otro índice ni pacto propio), no se puede subir el alquiler (habría que esperar a que terminara el contrato y hacer uno nuevo).
- Si en el contrato se indica que el alquiler se actualizará cada año pero no se indica índice o método, se usará el IPC o el IGC como referencia.
Hay que tener en cuenta que estas actualizaciones de renta en base al IPC, estén o no recogidas en el contrato, solo pueden realizarse una vez al año y siempre habiéndose cumplido, como mínimo, un año desde el inicio del contrato original.
Para saber cuánto nos pueden subir el alquiler con el Índice de Precios al Consumo habrá que acudir a la calculadora de IPC de la web del INE y consultar el valor del IPC correspondiente. Lo más normal es aplicar la variación interanual respecto a la fecha de firma del contrato.
¿Se puede subir el IPC de varios años de golpe?
Aunque en el contrato se indique que el alquiler se actualizará anualmente con el IPC, esta cláusula solo se aplicará si el propietario así lo quiere. Esto es así porque hay años en los que el IPC puede ser negativo o variar unas pocas décimas. Por eso mismo, es muy normal que haya inquilinos que lleven varios años pagando lo mismo a pesar de tener esa cláusula en el contrato de alquiler: si el arrendador no lo comunica se entiende que no quiere aplicar la cláusula.
Ahora bien, puede pasar que, tras varios años de IPC negativo o plano o de simples «despistes», el arrendador quiera subir el alquiler de golpe con el alquiler de varios años, ¿puede hacerlo?
La respuesta a esta pregunta es sí. Simplemente habrá que calcular la variación de IPC del periodo correspondiente y listo.
Por ejemplo, supongamos que firmaste un contrato de alquiler en enero de 2014 y hasta enero de 2020 no has tenido subidas de IPC (porque el propietario no ha querido o se le ha olvidado o no le ha interesado…) a pesar de que el contrato contempla esa posibilidad. Pues bien, el propietario puede calcular en el INE la subida de IPC de enero de 2014 a enero de 2020 y aplicarla sin problema: el IPC es acumulativo. Eso sí, tendrá que avisarte con un mes de antelación y siempre tras un año de la firma original del contrato.
Recuerda que aunque haya un tope impuesto para la subida del alquiler más allá del IPC, este solo actúa en caso de que ambas partes, arrendador y arrendatario, no estén de acuerdo en esa subida.
Si por ejemplo el casero quiere subirte el alquiler un 20% y tú quieres seguir en el piso (imaginemos que aún con la subida el precio de tu alquiler sigue estando por debajo de mercado), no te queda más remedio que acatar dicha subida. El límite del 2% (o el que sea) solo se aplicará en caso de desacuerdo. Puedes negarte a que te suban el alquiler un 20%, sí. Pero también te expones a que en el futuro no quieran renovarte el contrato.
¿Se puede reclamar el IPC de años anteriores?
Las revisiones de la renta no pueden ser retroactivas, da igual que se use el IGC o el IPC para calcularlas. Por tanto, es ilegal que el propietario te reclame el IPC de años anteriores. En ningún caso te podrán reclamar los atrasos de IPC anteriores a la fecha de comunicación de la subida de la renta.
La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística
¿Cuándo se revisa el IPC en un contrato de alquiler?
Tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la renta solo puede actualizarse anualmente, por lo que la actualización del alquiler con el IPC solo podrá hacerse a partir del primer año de contrato. A partir de ahí, la subida solo podrá hacerse una vez al año.
¿Qué pasa si el inquilino no está de acuerdo con la subida del IPC?
El inquilino está en su derecho de no estar de acuerdo con la subida del alquiler con el IPC. Si este no acepta la subida del alquiler, el arrendador tendría derecho a finalizar el contrato de alquiler tras los 5 años de duración mínima de contrato o después de la prórroga de 3 años. Ahora bien, el inquilino debe asumir, si o sí, y como mínimo hasta 2024, una subida del 2%, el tope impuesto por el Gobierno.
¿Cómo avisar al inquilino de la subida de alquiler con el IPC?
Cualquier subida de alquiler debe ser notificada al inquilino con al menos un mes de antelación y preferentemente por escrito. Puede ser a través de carta o correo electrónico. Un whatsapp también sería válido.
