La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido el término de zona residencial tensionada en el argot inmobiliario. Y, aunque se trata de un concepto que, intuitivamente, se puede imaginar, son muchas las dudas que genera: ¿quién debe designar una zona como tal? ¿Qué implica para sus residentes?
- Qué es una zona tensionada
- Quién dice que una zona es o no es tensionada
- Qué implica que una zona haya sido declarada tensionada
- Cómo saber si mi vivienda está en una zona tensionada
- Qué áreas son candidatas a declararse como zonas tensionadas
- Si mi piso de alquiler está en una zona tensionada, ¿automáticamente baja el precio?
Qué es una zona tensionada
Evidentemente, el primer paso para abordar un tema de reciente aparición en el mundo inmobiliario será definir qué es una zona tensionada. En general, podemos decir que se trata de barrios o partes de un municipio en donde no existe una proporcionalidad entre el precio medio de los alquileres disponibles y el poder adquisitivo (medio, también) de los habitantes. Dicho de forma llana y sencilla, serán aquellos distritos en los que, comúnmente, suele decirse que el precio del alquiler está disparado o es prohibitivo.
El objetivo de declarar una zona como tensionada, lógicamente, será reorientar las acciones que puedan promoverse en relación a la vivienda en régimen de alquiler en áreas donde haya un riesgo notable de escasez de oferta, asegurando condiciones que la vuelvan accesible en el mercado y definiendo criterios para identificar estas áreas según la legislación nacional.
Quién dice que una zona es o no es tensionada
Según el artículo 18 de la Ley por el Derecho a la Vivienda, Declaración de zonas de mercado residencial tensionado, la potestad de declarar las zonas de un municipio en que se pueda considerar que el mercado está tensionado (no hay proporción entre el poder adquisitivo de los habitantes y el precio medio del alquiler), recae en las administraciones autonómicas.
1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales
No obstante, estos barrios deben cumplir con una serie de requisitos mínimos para satisfacer esta denominación. Concretamente, deben verificarse al menos uno de los siguientes supuestos:
- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, debe superar el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona.
- El precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
Además, el proceso no es inmediato, sino que requiere seguir ciertos pasos formales, que incluyen, entre otros, un proceso previo de recopilación de información sobre la situación del mercado de viviendas en la zona en el que se incluya una relación entre los precios de alquiler y de venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución a lo largo del tiempo.
Por otro lado, se debe llevar a cabo un procedimiento de divulgación de información en el que se haga pública la información utilizada para la declaración de la zona como tensa, junto con la elaboración de un informe que justifique el cumplimiento de los requisitos previamente mencionados.
Finalmente, la declaración implica la elaboración de un plan específico que proponga las medidas necesarias para abordar los desequilibrios identificados, así como un cronograma para su implementación
Qué implica que una zona haya sido declarada tensionada
La principal consecuencia de que una zona se declare como tensionada será la limitación en el aumento del precio del alquiler, que en 2023 se fijó en un 2% y en 2024 en un 3%.
Además, pueden aplicarse algunas de las siguientes medidas:
- Posibilidad de otorgar una prórroga extraordinaria anual al arrendatario después de la finalización del contrato, por un máximo de tres años, manteniendo los mismos términos y condiciones del contrato vigente.
- En nuevos contratos con nuevos inquilinos, se establece un límite en el precio del alquiler, que no puede exceder la renta del contrato anterior (este sería un caso particular por el que no se podría incrementar la renta del alquiler).
- Se permite una excepción: el propietario puede aumentar el alquiler hasta un 10% sobre el precio del último contrato si ha realizado obras de rehabilitación, mejoras de accesibilidad, o mejoras que ahorren energía, durante los dos años anteriores, o si se firma un contrato de alquiler por un periodo de 10 años.
- Se considera «gran tenedor» a aquellos propietarios que posean 5 ó más inmuebles urbanos de uso residencial. Los grandes tenedores están sujetos a normativas más estrictas, especialmente en el control de precios, en comparación con los pequeños propietarios.
- Se puede aprobar la implementación de sistemas de índices de precios de referencia por áreas geográficas, utilizando una base de datos de contratos de alquiler para monitorear y evaluar las medidas adoptadas. Estos índices pueden aplicarse para limitar a los grandes tenedores y a los propietarios de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.
- Se ofrecen incentivos fiscales para fomentar el alquiler a largo plazo en las áreas tensionadas, con bonificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que pueden variar entre el 50% y el 90%.
Cómo saber si mi vivienda está en una zona tensionada
La respuesta, a día de hoy, no puede ser más sencilla: en la práctica, ninguna comunidad autónoma ha conseguido tener éxito en los procesos de solicitud de esta declaración. El caso más significativo es el de Cataluña, que, a pesar de haber presentado formalmente una solicitud para declarar 140 áreas bajo tensión en su territorio, no lo ha logrado, ya que el Gobierno central rechazó la petición a la espera de establecer un índice de referencia homogéneo para los precios del alquiler en toda España.
Qué áreas son candidatas a declararse como zonas tensionadas
Determinados informes elaborados por empresas vinculadas al mercado inmobiliario (Atlas Real Estate Analytics de Fragua, por ejemplo) sugieren que el 20.83% del territorio español podría potencialmente cumplir con estas condiciones.
La mayoría de ellas se ubican en Madrid, Barcelona, la Costa del Sol, las islas y la costa mediterránea; aunque también se extienden por ciudades como Zaragoza, Valencia, Albacete, Ciudad Real, Cádiz, Huelva o Murcia, entre otras.
Andalucía presenta un elevado número de municipios afectados, con localidades en cada una de sus provincias que cumplen con al menos una de las condiciones establecidas por el Gobierno. Es necesario mencionar algunos municipios de la Costa del Sol, como Mijas, Ojén, Estepona, Manilva, Marbella o Fuengirola, donde el porcentaje del salario destinado al alquiler supera el 30%. En Benahavís, este porcentaje alcanza un sorprendente 51.4%.
La Comunidad Valenciana, anteriormente con poca presencia de zonas tensionadas según los criterios gubernamentales, ahora cuenta con numerosos municipios considerados como tales, especialmente en la costa mediterránea. Destacan Jávea, Teulada, Calpe, Denia, Benitatxell o El Campello (todos en la provincia de Alicante) donde el porcentaje del salario destinado al alquiler oscila entre el 25% y más del 30%.
Un caso especialmente llamativo es del de las Islas Baleares, donde todas las áreas ahora son susceptibles de ser consideradas como tensionadas.
En Madrid, antes solo nueve de los 21 distritos cumplían con la ley, pero ahora todos lo hacen con los nuevos requisitos. Usera, Centro, Puente de Vallecas y Carabanchel lideran en porcentaje de salario destinado al alquiler, con 32.3%, 32.1%, 31.2% y 30.3% respectivamente. Por otro lado, Chamartín (19.8%), Moncloa (20.8%) y Salamanca (23.1%) son los distritos con menor proporción del salario destinado al alquiler.
En Barcelona, anteriormente solo tres distritos estaban considerados como zonas tensionadas, pero ahora todos cumplen alguna de las condiciones gubernamentales. Además, muchos municipios de la provincia, incluyendo los costeros, ahora son considerados como tales. Ejemplos incluyen El Prat de Llobregat (28.2%), Viladecans (27.1%), Gavà (27.5%) o Sant Adrià de Besòs (30.5%).
Por último, recordemos que ya son cinco las ciudades que han anunciado que solicitarán formalmente la declaración de zona tensionada para este año.
Si mi piso de alquiler está en una zona tensionada, ¿automáticamente baja el precio?
Como hemos comentado previamente, no. En todo caso se limitarán las posibles subidas que puedan solicitarse en las renovaciones sucesivas. O, en caso de que se incorpore un nuevo inquilino al piso (porque el anterior lo abandone), éste no podrá tener un valor de renta mayor a aquél al que sustituye salvo que se cumpla alguno de los siguientes supuestos (en cuyo caso la subida máxima será del 10%):
- Se han realizado obras de rehabilitación, mejoras de accesibilidad, o mejoras que ahorren energía, durante los dos años anteriores.
- Se firma un contrato de alquiler por un periodo de 10 años.
