Gastos de limpieza al dejar un piso de alquiler: ¿es legal? ¿Cuánta fianza se puede descontar?

Es posible descontar parte del importe de la fianza para destinarlo a labores de limpieza y desinfección del inmueble siempre que estas no hayan sido llevadas a cabo ya por el inquilino saliente.

Actualizado: 22/02/2024 20:12

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Entre todas las reparaciones que un inquilino tiene que llevar a cabo en una vivienda de alquiler, una de las más recurrentes es la limpieza diaria de la misma. Por norma general, al abandonar definitivamente el inmueble, se suele realizar, por parte del arrendatario saliente, una desinfección profunda del inmueble. Pero, ¿está obligado a hacerlo? ¿Puede el arrendador retener parte de la fianza en concepto de gastos de limpieza?

Qué dice la ley

En este sentido, dos serán las normativas aplicables sobre el estado en que debe entregarse, en el acto de entrega de llaves, una vivienda que ha sido arrendada. Por un lado, el Código Civil, en su artículo 1555, apartado segundo, establece, entre las obligaciones del arrendatario, a usar el inmueble como «un diligente padre de familia», lo que se traduce, entre otras cosas, en mantenerlo en condiciones de uso óptimas.

Artículo 1555 del Código Civil

El arrendatario está obligado:

[…]

2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Además, en el artículo 1561, el mismo texto legal obliga al inquilino saliente a devolver el inmueble en las mismas condiciones en que este le fue entregado. Dado que, se supone, los pisos de alquiler se ceden en las condiciones de limpieza y habitabilidad necesarias, la lógica hace pensar que, a la devolución del mismo, este debe estar, de nuevo perfectamente limpio. Por ello, precisamente, siempre es recomendable, al alquilar un nuevo piso, que tanto arrendador como arrendatario realicen una documentación fotográfica del estado inicial del mismo.

Artículo 1561 del Código Civil

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por último, entre las obligaciones del arrendatario establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es especialmente destacable aquella que delega en el arrendatario las tareas de mantenimiento y conservación diarias del bien cedido (artículo 21 sobre conservación de la vivienda).

Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda

[…]

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

No es necesario concretar que, obviamente, el las tareas de limpieza y desinfección de un piso de alquiler durante el periodo en que el inmueble permanezca arrendado recaen en el ocupante del mismo y que, por lo tanto, al abandonar este la vivienda, debe hacerlo en condiciones impecables de higiene.

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Cláusula de gastos de limpieza en un contrato de arrendamiento

Lo que venimos detallando hasta el momento se ajusta a una situación idílica en que ambas partes actúen de manera acorde a sus obligaciones y compromisos contractuales. Sin embargo, lamentablemente, ni todos los arrendatarios son siempre ejemplares ni los arrendadores están exentos de caer en posibles faltas conforme a lo pactado.

Precisamente por ello, en muchos contratos, algunos propietarios incluyen cláusulas relativas a la limpieza de la vivienda en las que se indica que, al finalizar el contrato, parte de la fianza será destinada a estas labores. Este punto, además, genera una doble inseguridad en el inquilino saliente. Por un lado, porque el proceso de devolución del importe dado en forma de fianza se alarga y, en consecuencia, en plazo máximo para devolverla; por otro, porque no se tiene la certeza absoluta de qué cantidad se va a recibir respecto a la depositada inicialmente.

Respecto a esto, lo primero que debemos decir es que no se trata de una cláusula ilegal, ya que el importe de la fianza tiene, entre otras, esa finalidad, la de disponer de un fondo económico con el que poder solventar las deficiencias que se encuentren en el piso en el acto de entrega de llaves (es uno de los motivos por los que se puede no devolver toda la fianza, si el estado final del piso es muy precario). Recordemos, además, que la propia LAU, en el artículo 4 relativo al régimen aplicable, da libertad a las partes para establecer los pactos que estimen oportunos siempre que estos no contravengan la legalidad vigente.

Artículo 4 de la LAU – Régimen aplicable

[…]

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Pero, evidentemente, que una cláusula esté recogida en un acuerdo, no implica que sea de obligada aplicación. Es decir, si, a la entrega del piso, este se encuentra sucio o en mal estado, sí parece razonable detraer parte de la fianza a fin de destinar ese importe a las tareas de limpieza pertinentes. Pero, cuando el arrendatario ya las haya llevado a cabo por su cuenta, lógicamente la cláusula no habrá lugar y, en caso de querer aplicarla el propietario, estará incurriendo en en un acto denunciable que podrá resolverse por la vía judicial.

Qué importe se puede descontar de la fianza para gastos de limpieza

La verdad, es difícil establecer un importe concreto que pueda aplicarse a todos los casos. Como venimos diciendo, en este caso, la cantidad de dinero que se puede retirar de la fianza a fin de dejar el piso limpio y desinfectado no será fija e inmutable sino que dependerá de varios factores:

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  • Tamaño de la vivienda. Obviamente, cuanto mayor sea el inmueble, si este se entrega sucio, más caras serán las tareas que una empresa externa pueda ofrecer.
  • Grado de suciedad. No será lo mismo limpiar un piso que, simplemente, tiene polvo, a uno en que existan manchas de grasa o suciedad incrustada.
  • Materiales. La presencia de muchos vidrios, suelos de mármol o madera, por ejemplo, incrementarán en coste de limpieza.

Por lo tanto, ante la incerteza se saber a cuánto ascenderán los costes, lo razonable será, siempre, externalizar las tareas. Contratar a una empresa que, mediante una factura, pueda justificar que se descuente un valor concreto de la fianza. Así y sólo así, ambas partes podrán estar seguras de que no se ha obrado de mala fe y de que ninguna ha sido a graviada.

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