Las calderas, termos, calentadores y, en general, el correcto funcionamiento de una instalación de agua caliente se consideran elementos indispensables para garantizar la habitabilidad de una vivienda de alquiler. En determinadas zonas del país, no contar con un suministro suficiente de agua caliente puede suponer un problema serio que lleve al arrendatario a abandonar la vivienda. Por tanto, ¿qué hacer cuando una caldera se rompe o cuando, por más que esta funcione correctamente, el agua sigue saliendo sólo tibia?
Quién debe arreglar un suministro de agua caliente insuficiente
Una vez más, debemos recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en su artículo 21, establece quiénes han de ser los responsables de solucionar las averías que se generen en el hogar. En él se especifica que las reparaciones correrán siempre a cargo del arrendador salvo cuando el desperfecto sea imputable a un mal uso del inquilino o se haya generado por el desgaste asociado al paso del tiempo.
Artículo 21 de la LAU Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
[…]
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Por lo tanto, para dilucidar quién es la parte que debe asumir la reparación de una instalación de agua caliente que suministra agua insuficiente o demasiado fría, habrá que valorar la causa que está provocando la deficiencia. Si esta es consecuencia de un mal uso o de una falta de manteamiento por parte del inquilino, será este el que deba asumir los costes; en caso contrario, la responsabilidad recaerá en el dueño del inmueble.
Como causas más habituales para averías que deban repercutirse en el arrendatario destacamos las siguentes:
- Averías en la caldera y/o termo derivadas de la falta de mantenimiento.
- Averías en la caldera y/o termos provocadas por no controlar la presión de trabajo de la instalación
- Averías en radiadores por no realizar un purgado de aire anual.
- Fugas provocadas por grietas y fisuras surgidas por golpes o arañazos en conducciones vistas.
- Perforaciones en elementos ocultos de la instalación al realizar agujeros en paredes y techos.
- Llave de paso que no cierra correctamente.
- Fugas visibles en codos y uniones.
Como decimos, el arrendador deberá hacerse cargo del arreglo de todas las demás. Son las más habituales las siguientes:
- Termo o caldera que deja de funcionar.
- Fugas en elementos ocultos de la instalación que no son consecuencia de la acción del inquilino.
- Termo o caldera de potencia insuficiente para la instalación.
- Acumulador de volumen insuficiente para la vivienda.
- Radiador que deja de funcionar.
En general, sirve como buena práctica, y es la que establecen algunos tribunales, que se considera pequeña reparación aquella cuyo coste sea inferior a 125.00€. Estas son las que, normalmente, deberá asumir el arrendatario, siendo responsabilidad del arrendador todas las que supongan un gasto mayor.
Qué hacer si el propietario no arregla el agua caliente
Antes de nada, conviene recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 6, impide que en un contrato se arrendamiento se incluyan cláusulas que perjudiquen al inquilino.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice
Por lo tanto, jamás serán considerados como válidos los apartados de un contrato que, por ejemplo, obliguen al arrendatario a asumir los costes y gestiones de reparación que, por ley, son responsabilidad del propietario.
Así pues, si se detecta una deficiencia en la instalación (y se ha certificado que no responde a una baja temperatura de funcionamiento u otra medida que hayamos usado para que la caldera consuma menos), lo razonable es, en primer lugar, hablar con el propietario, informándole de lo ocurrido y, en función de lo urgente que sea el arreglo, llamar a un fontanero que detecte origen y causa. Una vez se hayan esclarecido las causas, será el momento de hablar, de nuevo, con el propietario para actualizar la situación y, en caso de que corresponda, reclamar los importes que, a buen seguro, el inquilino habrá tenido que adelantar si la reparación era moderada o transmitirle el coste que le supondrá si esta es de mayor gravedad.
Si el arrendador se negase a asumir los pagos realizados o, peor aún, hiciera oídos sordos ante las demandas de un inquilino que le insta a solucionar una avería de mayor calado, este habrá de hacerle saber que se están incumpliendo con las obligaciones que, como parte, le son atribuidas en el artículo 21 de la LAU. Además, deberá hacerle saber que, de no cejar en su actitud, se podrán tomar las medidas legales que se crean oportunas o, directamente, resolver el contrato.
De manera, general, los pasos, antes de llegar al ultimátum judicial, son los que siguen:
- Poner en conocimiento del arrendador los arreglos realizados por el inquilino, en realidad, son responsabilidad del propietario.
- Si este no se hace cargo de las cuantías adelantadas por el arrendatario o no gestiona el arreglo de una avería mayor, enviarle un burofax con acuse de recibo en el que se relaten las circunstancias mencionadas.
- Especificar en el texto la imposibilidad de seguir viviendo en esas condiciones y concretar un plazo máximo en que la incidencia deba estar solventada.
- Advertir de que, si pasado ese plazo, el problema no se ha solucionado definitivamente, se interpondrá una denuncia en base a lo establecido en el Código Civil.
Qué pasa si hay que cambiar el termo de un piso de alquiler
Tanto si se ha averiado, como si la potencia o volumen del mismo son insuficientes para el correcto desarrollo de la vida de los inquilinos, el arrendador deberá actuar de una misma manera: cambiando el termo por uno que satisfaga las necesidades de los habitantes. Recordemos que el concepto de habitabilidad no es absoluto, sino que depende de las particularidades de cada familia y que, por ejemplo, las circunstancias varían, y mucho, cuando los inquilinos son solo una pareja (con un gasto reducido de agua caliente) en comparación a cuando la vivienda la habita un matrimonio con 3 ó 4 hijos (cuya demanda en determinados momentos del día es muy elevada).
Poner un termo mejor o de mayor capacidad: cómo negociar con el casero
Aunque el arrendatario tiene siempre el apoyo legal de su lado como baza negociadora, rara es la vez en la que mostrar fortaleza desde el enfrentamiento soluciona las cosas de forma rápida y eficaz. Lo ideal, siempre, será hacerle ver a la otra parte que, más allá de que está obligado por ley, de no resolverse el conflicto, muy seguramente, los inquilinos se verán forzados a abandonar la vivienda, perdiendo, así, a uno buenos arrendatarios. Además, si los actuales inquilinos no están satisfechos con la instalación de agua, casi con total certeza, los nuevos que vengan tampoco quedarán conformes con ella, por lo que el problema no se solucionará, sino que sólo se estará postergando.
Por último, si estas medidas dialogantes no surten efecto, seré el momento de recordar el amparo legal que todo buen inquilino tiene. Habrá que hacerle entender que la necesidad de un termo mejor o más potente no responde a un capricho, sino a una cuestión de habitabilidad y salud y que, de no entrar en razón, se procederá a poner la correspondiente denuncia en el juzgado reclamando, además, lo importes de electriciad, gas y agua abonados (pues no han servido a su fin) y los posibles daños y perjuicios generados.
