Los gastos de comunidad son una parte fundamental de la convivencia en propiedades compartidas: edificios de apartamentos o urbanizaciones. En el caso de los arrendamientos, además, adquieren una connotación especial, pues el inquilino es una persona que, según ley, no tiene potestad para acudir a las juntas comunales, por lo que no tiene conocimiento sobre los presupuestos anuales, ni puede decidir sobre los importes que han de abonarse. Sin embargo, en caso de impago de las obligaciones comunales, será precisamente el arrendatario el principal perjudicado en su día a día.
Qué son los gastos de comunidad
Como gastos de comunidad entendemos todos los desembolsos que el conjunto de propietarios de un inmueble plurifamiliar deben realizar de cara a asegurar el mantenimiento regular del edificio. Entre otras, se incluyen las partidas destinadas al cuidado de los ascensores, al pago de los servicios de limpieza, al abono de los impuestos municipales colectivos y a los suministros que no sean atribuibles a cada propietario (agua y luz de zonas comunes, por ejemplo). Del mismo modo, también se consideran gastos de comunidad aquellos relacionados con la ejecución de obras o reformas.
Tipos de gastos de comunidad
Como vemos, pueden tener un origen de tipo diverso, lo que permite hacer una doble clasificación de estos. Por un lado, podemos hacer una distinción entre ordinarios y extraordinarios:
- Gastos regulares u ordinarios. Son aquellos destinados a mantener el funcionamiento esencial de la comunidad y su buen estado; entre ellos, destacamos el suministro de luz, electricidad y agua y los gastos asociados a la limpieza y el mantenimiento. Estos gastos se incluyen en los presupuestos anuales y se aprueban en reuniones habituales de la comunidad.
- Gastos extraordinarios. Se refieren a las conocidas derramas y se utilizan para hacer frente a imprevistos o necesidades específicas de mejora, como la instalación de un ascensor o la reparación de la fachada. Estos gastos se aprueban en reuniones extraordinarias de la comunidad y también es posible cubrirlos utilizando los ahorros de la comunidad. Las mayorías requeridas para su aprobación dependen del tipo de gasto y de su urgencia.
Por otro lado, podemos hacer una clasificación atendiendo al uso que se vaya a dar del importe:
- Gastos esenciales de mantenimiento. Pagos de electricidad, agua, servicios de limpieza, gastos bancarios y administrativos de la comunidad, el salario del conserje, el mantenimiento de la piscina y el cuidado de los jardines.
- Obras de conservación. Se contemplan aquí las intervenciones necesarias para garantizar el correcto funcionamiento de la comunidad, sin implicar mejoras significativas.
- Fondo de reserva. Consiste en una cantidad de dinero destinada a estar disponible para hacer frente a cualquier eventualidad. Por norma general, debe rondar el 10% del último presupuesto ordinario.
Cómo se pagan los gastos de comunidad
Los gastos de comunidad se regulan por la Ley de Propiedad Horizontal que, en su artículo 3, establece que habrá de determinarse para cada piso o vivienda un coeficiente de participación en los gastos generales de la comunidad. Por lo general, este coeficiente viene condicionado por el tamaño y el valor de la vivienda en relación al resto y a la comunidad como conjunto.
[…] A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
¿Existen exenciones en el pago de los gastos de comunidad?
Efectivamente, es lo que se conoce como gastos susceptibles de individualización en la comunidad. Este concepto hace referencia a aquellos que, aunque no sean de carácter privado y estén asociados a elementos compartidos, son responsabilidad únicamente de un grupo específico de propietarios que disfrutan de su uso, bien porque no sean accesibles al resto de vecinos o porque en la comunidad se haya llegado al acuerdo de que sólo han de abonarlos las personas que hagan uso de ellos.
Por ejemplo, es habitual que los locales comerciales estén exentos del mantenimiento del ascensor o la piscina o que, en determinadas comunidades de propietarios, se llegue al acuerdo de que el gimnasio común sea sostenido solamente por las personas que lo utilizan de forma recurrente.
Quién tiene que pagar los gastos de comunidad, ¿propietario o inquilino?
La disyuntiva sobre a quién corresponde, arrendador o arrendatario, el abono de los gastos de comunidad es habitual. Y, sin embargo, la legislación es bien clara en este punto: la persona que debe aparecer como pagador ha de ser siempre el propietario, ya que, según la LPH, el pago de la cuota de participación es obligación de la titularidad de cada inmueble. Por lo tanto, y aunque es cierto que, con frecuencia, se suele incluir como parte de la renta mensual del alquiler el saldo de las tasas comunitarias, la realidad es que será, en todo caso, el casero el responsable de que se satisfagan las deudas.
Deudas con la comunidad, ¿qué puede ocurrir?
Si la cuota de comunidad es excesiva o, por cualquier circunstancia (transitoria, como una época de pocos ingresos, o permanente) un propietario tiene dificultades para hacer frente a los recibos de manera regular, se le podría aplicar a este una restricción en sus derechos como partícipe de la comunidad. Por ejemplo, podría ser vetado en las juntas o, pudiendo acudir, normalmente se le retiraría la posibilidad de votar. Del mismo modo se puede restringir el acceso a ciertas áreas o servicios comunes, siempre y cuando se trate de servicios no esenciales; es el caso, por ejemplo, de piscinas, pistas deportivas o jardines.
Además, la comunidad está habilitada para establecer el cobro de intereses de demora y ofrecer un plazo amistoso para regularizar la situación. Sea cual sea la situación, la comunidad tiene la opción de reclamar las cuotas impagadas tanto a través de vías extrajudiciales como judiciales, generalmente mediante un procedimiento monitorio.
En este sentido, en el caso de los arrendamientos debemos hacer una rápida apreciación en función de quien sea el deudor y cómo afectará la situación a la otra parte.
- El deudor es el arrendador. Si un casero no paga el importe de la comunidad, este estará incumpliendo sus obligaciones como propietario (de cara a la comunidad) y como arrendador (en relación a su arrendatario) y, además, estará perjudicando muy seriamente a un inquilino que, seguramente, se verá afectado en su libertad para hacer uso de los espacios comunes aunque, sin duda, seguirá abonando la misma mensualidad a la otra parte.
- El deudor es el arrendatario. Esta situación, por norma general, se da cuando un inquilino se convierte en moroso y deja de pagar la mensualidad del alquiler, ya que, como decimos, los gastos de comunidad suelen estar incluidos en la renta de arrendamiento. En este caso, casi siempre ocurre que el propietario abona las cuotas comunitarias de su bolsillo (por lo que el inquilino puede seguir disfrutando de todos los espacios comunes). Obviamente, el propietario habrá de reclamar los importes adeudados y, llegado el caso, podrá iniciar un proceso de desahucio.
Cuánto se paga de comunidad al mes
Como mencionamos anteriormente, no todos los propietarios dentro de una comunidad pagan la misma cantidad de gastos, a pesar de utilizar las mismas áreas comunes y servicios. Insistimos: cada vivienda tiene una participación proporcional establecida en las escrituras del edificio y determinada por el valor total de la propiedad, así como por los metros cuadrados útiles, la orientación y la ubicación de cada inmueble dentro del edificio.
Además, el número de vecinos y los servicios e instalaciones disponibles en cada comunidad de propietarios influyen en la cuota a pagar. Obviamente, no habrá que abonar la misma cantidad en una comunidad que tenga conserje y jardinero, que en una que carezca de ellos. Lo mismo podemos decir de aquellas urbanizaciones con grandes dotaciones de espacios comunes: piscinas, pistas de pádel o tenis y campos de futbol sala y/o baloncesto.
No obstante, hechas todas esas advertencias, podemos decir que, en general, los gastos ordinarios promedio de una comunidad de tamaño mediano oscilan entre 100€ y 110€ euros mensuales.
