El desconocimiento de la ley es uno de los principales problemas a los que se enfrentan las personas que viven de alquiler. Tener a mano una buena guía sobre el alquiler de habitaciones, por ejemplo, puede ser crucial para las personas que se lanzan a buscar webs en las que localizar pisos compartidos. Así, podrán saber si cuáles son sus derechos y obligaciones. Del mismo modo, los propietarios también pueden encontrarlas útiles, sobre todo si se plantean cuestiones trascendentales como la de si se puede echar a un inquilino de una habitación alquilada.
Cómo echar al inquilino de una habitación que no paga
Una de las dudas que suelen surgir al propietario de una habitación cuyo inquilino se ha convertido en moroso es saber si los procesos de desahucio son aplicables en estos casos o si, al no tratarse de arrendamientos propiamente dichos, estos quedan excluidos. Por fortuna para los caseros, debemos decir que sí, que en las situaciones en que una persona alquilada deje de cumplir con sus obligaciones pactadas, se le podrá aplicar lo establecido en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo a los juicios verbales asociados al impago de rentas.
Artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – Ámbito del juicio verbal
1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
De la lectura del artículo se concluye que el procedimiento de desahucio por impago de alquiler de habitación es exactamente el mismo que el desahucio de una vivienda. Este se concreta en dos fases (declarativa y ejecutiva). La primera de ella se concreta en los siguientes pasos:
- Presentación de la demanda, seguida por la emisión de un Decreto de admisión por parte del Juzgado en un plazo de un mes. Esto incluye dar aviso al demandado, fijar la fecha y hora de la vista y del desalojo, y otorgar tres días para solicitar Abogado y Procurador de Oficio.
- El demandado tiene 10 días, a partir de la notificación de la demanda, para:
- Oponerse a la demanda.
- Resolver la acción pagando la deuda total.
- Aceptar la condonación.
- No tomar ninguna medida.
- Si el demandado presenta una oposición escrita, se celebra una vista donde ambas partes presentan pruebas y se emite una sentencia ya sea favorable o desfavorable.
- Si el inquilino resuelve la acción, se emite una resolución finalizando el proceso y continuando el contrato de alquiler de habitación. Esta opción sólo puede utilizarse una vez según la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Si el inquilino acepta abandonar la propiedad a cambio de condonar la deuda, se emite una resolución finalizando el proceso de desahucio y acordando la entrega de la vivienda al arrendador.
- Si el arrendatario no se presenta para oponerse al desahucio, se le declara en rebeldía y se emite un Decreto para proceder con el desalojo.
La siguiente fase (ejecutiva) se deriva de la solicitud del ejecutante para llevar a cabo lo declarado en la sentencia, ya sea la posesión del inmueble o el pago de las rentas pendientes. Una vez que la sentencia es firme, si el inquilino no cumple con su obligación de abandonar la propiedad, el propietario debe presentarse ante el mismo Juzgado con una demanda ejecutiva solicitando la posesión de la vivienda, es decir, el desalojo.
La acción se lleva a cabo en la fecha y hora programadas, con la presencia de funcionarios judiciales, el procurador y un cerrajero (cuyo coste corre a cargo del propietario) para cambiar las cerraduras. En caso de que haya ocupantes dentro de la propiedad, pueden surgir diversas situaciones, incluso la necesidad de asistencia policial si se niegan a abandonarla, lo que podría resultar en la suspensión del desalojo.
Si no hay contratiempos, se restituye la posesión de la propiedad al propietario, levantando acta de la entrega por parte del procurador y documentando cualquier daño para futuras reclamaciones de indemnización. Además, como se advierte al inquilino en la notificación de desahucio, los bienes no desalojados se considerarán abandonados. Tras el desalojo, si persisten deudas de rentas impagadas, se presenta una nueva demanda ejecutiva para embargar los bienes del inquilino y saldar las sumas adeudadas.
¿Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar una habitación?
Es importante tener presente una vez más que los acuerdos entre las partes son los que dictan el marco de tiempo para la ejecución de desalojos en este tipo de contratos, por lo que no existe un plazo legal específico. Inicialmente, tiene sentido considerar un período de varios días (los que se consensúen entre las partes y siempre de manera que sea inferior al tiempo de renovación del acuerdo).
Así pues, en contratos de alquiler mensual, por ejemplo, la salida del inquilino podría establecerse con la expiración del último mes abonado. Sin embargo, en contratos con periodicidad y pago anuales, este tiempo podría resultar excesivo (imaginemos un inquilino que no ha pagado la renta total de año en curso y al que aún le resten 7 meses para abonar el siguiente plazo), por lo que comúnmente se utiliza como referencia un período de 30 días naturales.
¿Qué hacer si un inquilino no se quiere salir y no hay contrato?
Antes de nada, debemos recordar que, en España, el contrato de alquiler de una habitación puede ser documentado por escrito, pero también es legal que sea simplemente verbal. Eso quiere decir que, en el momento en que propietario y alquilado acuerdan los términos en que se va a gestionar la relación de cesión de espacios a cambio de una contraprestación económica, existe un contrato implícito.
No obstante, es evidente que la dificultad surge cuando, al tratar de reclamar el pago del alquiler y desalojar a un inquilino de una habitación alquilada, no se dispone de un documento formal que demuestre que la otra parte está faltando a sus obligaciones adquiridas. Obviamente, la clave radica en demostrar la existencia de la relación de alquiler, especialmente cuando, después de intentar una resolución amistosa, es necesario recurrir a una acción legal. Para ello, habrá que recurrir a cualquier medio que se pueda utilizar como prueba de cara a una posible resolución judicial: recibos bancarios, mensajes de WhatsApp y correos electrónicos.
Una vez se tengan estos recolectados, se deberá inicial la vía judicial mencionada previamente. Eso sí, en ningún caso se recomienda cambiar la cerradura al inquilino, ya que esto podría resultar en la comisión de un delito de coacción según lo establecido en el artículo 172 del Código Penal.
1. El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
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También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
