Mantener la vivienda objeto de alquiler en condiciones optimas de salubridad y habitabilidad es una obligación del arrendador. Cuando éste rehúya asumir las obras necesarias para alcanzar estos estándares, surgirá un conflicto entre las partes que el marco legal español prevé.
Qué dice la ley
Como siempre, cuando existen dudas respecto a los términos en que deben llevarse los distintos conflictos que puedan surgir a lo largo del tiempo que dure un contrato de arrendamiento, habrá que recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos, concretamente al artículo 21 de la misma.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil
Por lo tanto, según la LAU, el propietario debe hacerse cargo de todas las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones óptimas de habitabilidad. Esto incluye averías o problemas causados por el paso del tiempo y no por el uso de la vivienda. A modo de resumen, de todas las reparaciones que son responsabilidad del arrendador, destacamos:
- El mantenimiento de las instalaciones de agua y luz.
- Los elementos como suelos, paredes y techos.
- La reparación, mantenimiento o sustitución de la caldera.
- Otras obras necesarias para su habitabilidad.
Cuánto tiempo tiene el casero para arreglar una avería
Lamentablemente, la Ley de Arrendamientos Urbanos no especifica un tiempo concreto para que el propietario repare los desperfectos en la vivienda. Sin embargo, como es evidente y venimos diciendo hasta ahora, está obligado a realizarlas, incluso si es después de que el contrato haya terminado. No obstante, se entiende que, si el desperfecto es grave, su reparación debería realizarse en cuestión de horas o días.
Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sí establece el tiempo que puede durar una obra en el piso mientras el inquilino reside en él: si una reparación en la vivienda dura más de veinte días, se debe reducir la renta mensual en proporción a la parte de la vivienda que las obras hayan inutilizado para el inquilino.
Qué hacer si el casero no lleva a cabo las reparaciones
Como siempre, el primer paso a dar es recurrir al diálogo. Es decir, convendrá llamar al casero y hacerle ver que está legalmente obligado a asumir los costes de reparación necesarios para que la vivienda sea habitable y saludable. Es posible que, por mero desconocimiento del marco legal español, rehúya hacer los pagos necesarios y cabe no descartar que, una vez explicado el hecho, reconduzca su planteamiento y asuma sus obligaciones.
Si esta primera opción no da resultado, conviene recurrir a un mediador externo. Por ejemplo, en el caso de que el alquiler se haya gestionado a través de una agencia inmobiliaria, ésta tendrá que actuar de tercero imparcial y posicionarse en favor de quien legalmente tenga la razón de su parte. También se podría recurrir a un abogado especialista; estas figuras tienen a su favor la autoridad que da ser alguien dedicado exclusivamente a los arrendamientos y suelen imponerse de forma más clara que alguien lego en leyes.
De no avanzarse por ninguna de las situaciones, el arrendador estaría incumpliendo sus obligaciones indicadas en el mencionado artículo 21 de la LAU, por lo que podría resolverse el contrato si recibir ninguna penalización como arrendatario según lo que se indica en el artículo 27 de la misma ley. Al contrario, sería posible, incluso, reclamar alguna indemnización por las molestias causadas, aunque para ello habría que recurrir a la vía judicial e interponer una denuncia contra el casero.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
Además, debemos subrayar que las reparaciones incluidas en el artículo 21 de la LAU aparecen específicamente mencionadas en el punto 3 del artículo 27 como motivo expreso para resolver el acuerdo por parte del arrendatario.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
[…] 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Por último, no debemos olvidar que el Código Civil contempla la figura del desistimiento del contrato de alquiler. Eso sí, para llevar a cabo esta vía deben de darse una serie de circunstancias (haberse cumplido 6 meses de arrendamiento, por ejemplo) y debe notificarse a la propiedad con, al menos, 30 días naturales de antelación.
¿Puede el inquilino resolver la avería por su cuenta y luego pagar menos en la mensualidad del alquiler?
Debemos decir que, aunque el inquilino puede adelantar el importe de las reparaciones para después reclamarlo al propietario, no siempre es aconsejable. En casos urgentes, como pueda ser una gotera que inunda el baño, por ejemplo, parece razonable que el inquilino realice las reparaciones por su cuenta.
Eso sí, antes siempre deberá informar al propietario por escrito para que luego se le pueda exigir el reembolso inmediato. Insistimos en que es crucial que los arrendatarios notifiquen al propietario sobre la necesidad de estas reparaciones, ya que, de lo contrario, podrían ser considerados responsables de cualquier empeoramiento posterior del problema.
La posibilidad de descontar el importe de una reparación en el montante de una de los pagos de la renta, es posible, pero no parece aconsejable, ya que puede generar discrepancias con el arrendador a la hora de poder justificar que los pagos están en orden. En su lugar, parece más razonable que el inquilino pague la totalidad del alquiler mientras que el propietario, por su parte, deberá abonar, en una transferencia independiente, el pago del arreglo.
