Qué es el valor de referencia catastral y cómo se calcula

Hasta hace algunos años, al adquirir una vivienda en propiedad, se debían pagar impuestos en función de su precio de compra, independientemente de que éste fuera mayor o menor al estimado por el Catastro. Sin embargo, en la actualidad, estos gravámenes se determinan según un nuevo importe referencial establecido por la Dirección General del Catastro. Este es el conocido valor de referencia catastral.

Qué es el valor de referencia catastral

Se trata de un concepto incluido como novedad en 2022 y es el mínimo valor por el cual se debe tributar al comprar o heredar una vivienda. Esta cantidad se establece por parte de la Dirección General del Catastro a partir de datos catastrales y precios de transmisiones de inmuebles y, como decimos, es clave para calcular impuestos como el de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD) o el de sucesiones y donaciones (ISD).

Según la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude, se basa en los datos de transmisiones de inmuebles comunicados por fedatarios públicos, como notarios y secretarios judiciales. Además, teóricamente, puede ser superior al valor de mercado y debe actualizarse anualmente.

Por último, es necesario decir que, actualmente, este importe de referencia sólo existe para viviendas, garajes y fincas rústicas sin construcciones, y no está tipificado para el resto de posibles inmuebles. Además, se puede consultar de forma pública en la Sede Electrónica del Catastro, pero esta es una gestión que sólo puede realizar el titular catastral; al realizarlo, obtendrá un certificado de cálculo en el que, además del importe final, se incluyen todos los parámetros utilizados en la valoración.

Qué diferencia hay entre el valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado

Antes de explicar las diferencias entre los tres valores, conviene explicar con detalle qué son el valor catastral y el valor de mercado.

Valor catastral

Es un dato que se establece de manera objetiva para cada inmueble. Se determina aplicando los criterios de valoración definidos en la Ponencia de Valores del municipio a los datos identificados por el Catastro para cada inmueble específico; entre otros, se tienen en cuenta la superficie, los usos y la antigüedad del bien a tasar.

La Dirección General del Catastro es la entidad responsable de consignar, gestionar y emitir la información relacionada con la caracterización de los inmuebles y, en consecuencia, del valor catastral resultante. Es necesario matizar que es crucial que la información del Catastro en relación a la vivienda refleje la realidad física del inmueble, ya que afecta al pago de impuestos y determina la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

Valor de mercado

El valor de mercado, según la normativa tributaria actual y la Orden ECO 805/2003, que regula la valoración de activos para de cara a las garantías hipotecarias en España, es el precio más probable al que podría venderse un bien entre partes independientes y sin cargas. Dicho de forma llana, es lo que vale un piso o casa.

Por lo tanto, equivale al importe al que podría comprarse el inmueble en una transacción compraventa independiente en la fecha de la tasación del mismo. Para determinarlo, se considera que el bien se ofrece públicamente en el mercado y que las condiciones permiten disponer del mismo de manera ordenada, con un plazo normal para negociar la venta.

El importe depende tanto de las características propias del inmueble, como de su localización, el estado de la propiedad y, lógicamente, de la situación del mercado inmobiliario. Por último, indicar que este valor se también está condicionado por el nivel de oferta y demanda, de manera que, si hay muchos compradores interesados en una propiedad, su valor tenderá a ser mayor al que tendría de haber poca demanda.

Diferencias entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado

Lo primero que hemos de tener claro es que el valor catastral es una cifra fijada por la Administración para cada propiedad y se emplea en el cálculo de de la mayoría de impuestos y tasas, como el IBI, la plusvalía (IIVTNU) y el IRPF, mientras que el valor de referencia se utiliza para estimar el valor de mercado de una propiedad a partir de los datos del catastro inmobiliario. Este último también se utiliza para calcular algunos impuestos, ya que representa la referencia mínima por la que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda. Concretamente, como hemos dicho antes, se aplica al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) y al ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones).

A diferencia de estos dos, el valor de mercado no se emplea para calcular tributos, sino que hace referencia al importe por el que se podría vender un determinado bien inmueble en una gestión de compraventa entre partes, independientemente de los impuestos que luego haya que abonar por esta operación.

Por último, cabe decir que la forma en que se determinan estos valores también es radicalmente distinta. Tanto el valor catastral como el de referencia son unas cantidades establecidas de forma administrativa según criterios objetivos de evaluación. A diferencia de ellos, el valor de mercado es el precio que se paga en el mercado inmobiliario según la situación de oferta y demanda y, como hemos dicho previamente, se calcula mediante métodos empíricos (tasaciones, por comparación con inmuebles de la zona, por superficie y valor de metro cuadrado, si se ha calculado cuántos tiene el inmueble en cuestión…) que, además, pueden variar sensiblemente en función de la entidad que los haya obtenido y el procedimiento que haya empleado.

Cómo se calcula el valor de referencia de Catastro

Como decimos, el valor de referencia catastral se deriva del valor catastral de una propiedad y éste se determina en función de su ubicación, tamaño y características. Este último es un valor con el que la sociedad está más familiarizada ya que, entre otras cosas, para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) correspondiente a la propiedad.

Por lo tanto, antes de nada, será necesario conocer el valor catastral de la propiedad que, como es sabido, se puede obtener, a través de su código de referencia, en el Catastro, un registro público que contiene información sobre todas los inmuebles construidos en España y que ofrece su información de manera gratuita para ser consultada online.

Una vez que se tiene este valor, es necesario obtener el valor de referencia catastral multiplicándolo por un coeficiente de actualización que se establece anualmente por el Gobierno. Por ejemplo, si el coeficiente de actualización para el año en curso es 1,1 y el valor catastral de la propiedad es de 100.000 euros, el valor de referencia catastral sería de 110.000 euros.

Qué pasa si se vende un piso por debajo del valor de referencia catastral

Hemos de admitir que responder a esta pregunta no es fácil, ya que depende de una suma de factores. Por un lado, hay que tener en cuenta que, en España, el Derecho Civil reconoce el principio de autonomía de la voluntad, lo que significa que dos partes pueden acordar el precio de venta de una propiedad libremente, siempre y cuando no contravengan ninguna normativa legal.

Sin embargo, el valor catastral tiene una gran relevancia fiscal, ya que se utiliza para calcular impuestos como el IBI o la plusvalía municipal. Por lo tanto, vender un piso por debajo de su valor catastral puede ser considerado como una práctica de evasión fiscal y, en consecuencia, quien esté implicado en una transacción así, enfrentar sanciones que incluyan multas de gravedad.

No obstante, hemos de matizar la situación, ya que no en todo caso se considerará que se está actuando de mala fe:

• Valor de mercado inferior al valor catastral. En este caso, el vendedor y el comprador pueden solicitar una revisión del valor catastral al Ayuntamiento, aportando pruebas que lo justifiquen, como tasaciones, informes periciales o precios de referencia de otras propiedades similares. De esta forma, se puede evitar pagar impuestos de más o recibir una comprobación de valores por parte de la administración tributaria.
• Valor de mercado superior al valor catastral pero se declara un precio de venta inferior para pagar menos impuestos. En este caso, se estaría cometiendo un fraude fiscal, que, como decimos, puede ser sancionado. Además, el comprador también podría tener problemas si desea vender la propiedad en el futuro, ya que el valor de adquisición será menor que el real y tendrá que pagar más impuestos por la ganancia patrimonial.

Qué pasa si se vende un piso por encima del valor de referencia catastral

Esta situación es radicalmente opuesta a la anterior ya que es cierto que se puede vender una vivienda por encima del valor catastral sin cometer ningún tipo de acción contra ley. Eso sí, se debe tener en cuenta que muy seguramente se estarán abonando más impuestos de los necesarios, ya que, como hemos venido insistiendo a lo largo del artículo, el valor de venta de una propiedad está íntimamente relacionado con la plusvalía municipal (que debe pagar el vendedor) y el IRPF.

Precisamente por ello, parece poco inteligente comprar una vivienda por encima del valor catastral o, aún peor, que hacerlo a sabiendas de que ésta tenga un valor catastral por encima del valor de mercado. De darse el caso, el contribuyente estaría en una situación realmente injusta, ya que se vería obligado a pagar más impuestos de los que realmente le corresponden.