A la hora de buscar un piso de alquiler, es habitual plantearse si es más conveniente hacerlo a través de una inmobiliaria o directamente negociar con el propietario. Las ventajas de tener a un agente a nuestro lado son conocidas: asesoramiento legal, mediación con la propiedad ante posibles conflictos. Sin embargo, se trata de una relación que no está exenta de sus correspondientes desventajas. Entre ellas, no cabe duda, la más importante es que supone al inquilino hacer un desembolso en concepto de gastos de gestión. Sin embargo, si bien hasta hace poco había consenso entre que eran las partes quienes negociaban quién tenía que pagar la comisión inmobiliaria, tras la entrada publicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, el escenario ha cambiado.
Qué son los gastos de comisión de una inmobiliaria
Se conoce como gastos de comisión inmobiliaria a la cantidad de dinero que una agencia cobra a cambio de sus servicios de intermediación y gestión del piso o casa en alquiler. Se incluyen en este concepto la realización de las fotografías o vídeos que puedan ser necesarios para publicitar el inmueble, la promoción del mismo en los distintos portales web dedicados al alquiler, las visitas que los futuros inquilinos realizarán a la vivienda, la gestión de toda la documentación (redacción del contrato, esencialmente) e, incluso, la mediación para realizar las altas en los suministros o la contratación de un seguro por impago.
Quién tiene que pagar la comisión: qué dice la ley
Hasta la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 20, dedicado a los Gastos generales y de servicios individuales, dejaba a la libre decisión de las partes quién debía hacer frente al pago de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Sólo en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica (una institución, una organización o una empresa que sigue algún fin social, con o sin fines de lucro) se especificaba de forma clara que el propietario debía asumir el pago de mediación inmobiliaria.
Artículo 20 de la LAU hasta 2019 – Gastos generales y de servicios individuales
1. […] Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica
Lo que solía ocurrir, en realidad, es que rara vez era el arrendador el que pagaba la mencionada comisión y, de hacerlo, en todo caso lo hacía junto con el arrendatario (que no se libraba en ninguna circunstancia), ya que la agencia cobraba a ambas partes. Así pues, un inquilino que se mudase a un nuevo piso, el primer mes debía abonar, al menos, tres rentas por adelantado: el alquiler del mes corriente, el importe de la fianza y los gastos de la comisión inmobiliaria.
El marco legal vigente ha modificado la situación, ya que la citada ley de vivienda modifica el artículo 20 de la LAU para explicitar que los gastos inmobiliarios correrán siempre por parte del arrendador, sea éste o no persona jurídica.
Artículo 20 de la LAU desde 2023 – Gastos generales y de servicios individuales
1. […] Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador
Por lo tanto, el marco legal es claro, no existe ningún supuesto que pueda llevar a un inquilino a asumir los costes de gestión inmobiliaria y cualquier tercero que pretenda cobrarlos al arrendatario estará incumpliendo con la legalidad vigente.
Qué hacer si la inmobiliaria quiere cobrar al arrendatario
Lo lógico, en ese caso, será no aceptarlo argumentando que la ley actual no lo permite. Si la parte afectada lo considera oportuno, procedería, también, denunciar a la administración competente la práctica inadecuada que la gestora inmobiliaria está llevando a cabo. Notificar a la patronal inmobiliaria esta forma de trabajar sería más que razonable, como también sería hacer lo propio con las webs en las que el anuncio estuviera publicado, ya que no parece que sea lógico que en estas plataformas tengan cabida inmuebles que, para ser arrendados, se tienen que seguir prácticas que van contra la ley.
Trampas pueden utilizar para cobrar al inquilino
Lo más común será que al inquilino se le intente hacer el cobro camuflándolo bajo un concepto distinto en la factura. Concepto que, obviamente, no se corresponderá con la realidad, ya que se referirá a un servicio que no ha acordado previamente.
Entre los más habituales, destacamos los siguientes:
- Asesoramiento legal.
- Apoyo en la investigación de piso.
- Servicio de asesoramiento durante todo el periodo del contrato.
Insistimos, esta práctica, de llevarse a cabo, será de dudosa legalidad y próxima a una estafa, por lo que, bajo ningún concepto, debe ser admitida por un inquilino como condición.
Qué hacer si amenazan con que o se paga o no le alquilan el piso
En tal caso, la inmobiliaria estará incurriendo en un delito de coacciones tipificado en el artículo 172 del Código Penal.
1. El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados
Como se ve, se trata de un delito gravemente sancionado (de 6 meses a tres años) y penado (entre 12 y 24 meses) en el que ninguna empresa debería incurrir a la ligera ya que sus consecuencias son muy severas. De hecho, el futuro arrendatario que considere que está siendo coaccionado por un agente inmobiliario, armado con las pruebas que pueda reunir (correos, mensajes en móvil o plataforma web), podría interponer la denuncia procedente.
Sin embargo, es posible que, si el inmueble lo merece, un arrendatario decida pasar por el aro. Ceder a las presiones y pagar por algo a lo que no está obligado legalmente. En ese caso, siempre es aconsejable tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Siempre pagar el dinero por transferencia bajo el concepto de gastos de gestión inmobiliaria.
- Solicitar una factura en la que se incluya el nombre pagador (arrendatario), el concepto de desembolso y el IVA correspondiente.
Si, por el motivo que sea, se comprueba que intentan modificar el concepto del desembolso, el arrendatario no debe aceptarlo y, para ello, convendrá que intercambie mensajes con la agencia haciéndoles ver que ni se requiere asesoramiento legal ni ningún otro tipo de asistencia. Seguir estos tres pasos podrá marcar la diferencia para que un inquilino pueda recuperar un dinero que ha pagado sin tener por qué.
Cómo recuperar el dinero de la comisión
Lo ideal será notificar a la inmobiliaria y a la propiedad que el arrendatario es consciente de que el cobro se ha realizado de manera ilegal y contra ley y, vía burofax, reclamar lo importes abonados. Obviamente, se deberá especificar en el mismo documento que, en caso de no proceder al reintegro del importe en una plazo de tiempo determinado, se emprenderán las medidas legales que se estimen oportunas.
En este sentido, dado que rara vez la cantidad que cobra una inmobiliaria supera los 2.000€, se podrá interponer una demanda de juicio verbal para la reclamación de cantidades, a la que se puede acudir sin necesidad de abogado, ni procurador.
¿Se puede recuperar el dinero de la comisión de antes de la Ley de Vivienda?
En este caso, debemos recordar que, antes de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos dejaba a la libre elección de las partes el pago de los gastos de inmobiliaria, por lo que, si el arrendador es una persona física, el dinero abonado no se podrá recuperar.
Situación distinta se da si un arrendador persona jurídica obliga a su inquilino a pagar las gestiones inmobiliarias. En tal caso, el dinero pagado se podrá reclamar siguiendo los mismos pasos detallados en el apartado anterior,
