El auge del turismo en Madrid ha sido un impulso económico importante, pero también ha traído consigo un fenómeno que genera preocupación en la ciudadanía y las autoridades: la proliferación de pisos turísticos. Con el crecimiento de plataformas como Airbnb y otras similares, el número de Viviendas de Uso Turístico (VUT) ha aumentado exponencialmente, sobre todo en zonas céntricas. Sin embargo, pese a los esfuerzos por regular este tipo de alojamientos, saber con exactitud cuántos pisos turísticos operan en la ciudad es una tarea prácticamente imposible.
Datos oficiales: una realidad incompleta
Según datos recientes publicados en mayo de 2024, solo 1.008 viviendas de uso turístico en Madrid cuentan con una licencia municipal. Estos datos, proporcionados por el Ayuntamiento de Madrid, incluyen las VUT legalizadas, que se concentran principalmente en los distritos de Centro, Tetuán y Arganzuela. No obstante, esta cifra refleja solo una pequeña parte de la realidad, ya que la mayoría de las viviendas turísticas operan sin licencia o en la alegalidad.
El problema central radica en la dificultad de supervisar y controlar el número exacto de estas viviendas, muchas de las cuales operan al margen de las normativas locales. Pese a que la ley madrileña exige que las viviendas turísticas tengan licencias específicas y cumplan con ciertos requisitos, como accesos independientes y condiciones mínimas de habitabilidad, la falta de recursos para fiscalizar las miles de propiedades registradas en plataformas hace que muchas operen de forma irregular.
¿Por qué es imposible contabilizar todas las VUT?
Las cifras oficiales y las estimaciones varían enormemente. Mientras que los datos del Ayuntamiento hablan de apenas un millar de pisos turísticos con licencia, asociaciones vecinales y estudios independientes calculan que puede haber decenas de miles de viviendas operando bajo esta modalidad. Un informe de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) resalta que en barrios como Sol y Malasaña, hasta el 25% de las viviendas podrían estar destinadas a uso turístico, lo que genera una presión añadida sobre el mercado residencial.
La dificultad para contabilizar todas las VUT radica en varias razones:
- Plataformas digitales. Alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb y Booking han proliferado sin un control riguroso por parte de las autoridades. Aunque estas plataformas deben incluir solo propiedades con licencia, muchas veces no cumplen con esta obligación.
- Pisos irregulares. Muchos propietarios transforman sus viviendas en pisos turísticos sin registrarlos ni obtener la licencia correspondiente. En algunos casos, estas propiedades no cumplen los requisitos legales para operar, como la disposición de un acceso independiente, pero aún así continúan activas en las plataformas de alquiler.
- Falta de inspección. El ayuntamiento no cuenta con suficientes recursos para inspeccionar todas las propiedades en tiempo real. Además, muchas VUT operan bajo el radar, con anuncios que desaparecen o se modifican rápidamente para eludir la detección.
- Estacionalidad. Algunos pisos funcionan como viviendas habituales durante ciertas épocas del año, y solo en temporadas altas (como verano o Navidades) se convierten en alquileres turísticos, lo que dificulta aún más su monitoreo.
Impacto en los residentes y la convivencia
La expansión descontrolada de las VUT ha traído consigo diversos problemas sociales y económicos. En primer lugar, ha encarecido significativamente los precios del alquiler en los barrios más turísticos, como Sol, La Latina y Chueca, donde los residentes se ven desplazados debido a la creciente demanda de alojamiento para turistas. Esto, sumado a la especulación inmobiliaria, ha reducido la oferta de vivienda a largo plazo para los madrileños, afectando sobre todo a jóvenes y personas con ingresos bajos.
Además, la convivencia en estos barrios se ha deteriorado. Las comunidades vecinales denuncian que los inquilinos temporales de las VUT a menudo no respetan las normas de convivencia. Los ruidos a altas horas de la noche, fiestas y el continuo trasiego de maletas por los pasillos son algunas de las quejas más comunes. Estos problemas han llevado a muchos vecinos a denunciar pisos turísticos ilegales, aunque a menudo las sanciones impuestas son insuficientes para detener esta práctica y, a veces, sea difícil saber si el inmueble cuenta o no con licencia.
Esfuerzos de regulación
El Ayuntamiento de Madrid ha intentado, en varias ocasiones, poner freno a esta situación mediante medidas regulatorias. Una de las normativas más destacadas es la exigencia de que las VUT cuenten con un acceso independiente al del resto de vecinos del edificio, con el objetivo de evitar problemas de convivencia. Sin embargo, esta medida ha sido poco efectiva, ya que muchos propietarios simplemente no la cumplen o no son fiscalizados.
Además, también se ha creado un registro público de viviendas de uso turístico, donde cada piso debe estar inscrito y contar con su número de licencia visible. A pesar de esto, muchas viviendas operan sin registrarse, ya que las plataformas no están obligadas a exigir dicha información de manera efectiva. De este modo, la falta de cooperación entre las plataformas y el Ayuntamiento sigue siendo uno de los mayores escollos para una regulación efectiva.
Consecuencias legales para propietarios e inquilinos
El hecho de operar un piso turístico sin licencia no solo afecta al entorno, sino que puede tener consecuencias legales graves para los propietarios. Según las normativas madrileñas, quienes alquilen su vivienda como VUT sin la debida autorización se enfrentan a multas que pueden alcanzar los 90.000 euros. A pesar de esto, muchos propietarios prefieren correr el riesgo debido a la alta rentabilidad que supone este tipo de alquileres.
Asimismo, los inquilinos que subarriendan sus habitaciones o pisos completos en plataformas como Airbnb sin contar con una licencia también pueden enfrentarse a sanciones. La ley es clara: no se puede alquilar una habitación o un piso completo en Airbnb sin una licencia turística.
¿Qué depara el futuro?
La falta de una regulación efectiva sobre las viviendas de uso turístico en Madrid es un problema que parece lejos de resolverse. La demanda turística en la ciudad sigue en aumento, y mientras las autoridades no logren implementar controles más estrictos sobre estas propiedades, será difícil frenar su proliferación.
Además, los ciudadanos continúan pidiendo mayor protección frente a este fenómeno, ya que afecta directamente su calidad de vida y el acceso a la vivienda. El reto está en encontrar un equilibrio entre el crecimiento económico que genera el turismo y el derecho de los ciudadanos a vivir en sus barrios sin ser expulsados por la presión del mercado turístico.
