En los últimos años, la compra de propiedades por parte de fondos de inversión se ha vuelto cada vez más común en el mercado inmobiliario. Si una persona se encuentra en la situación en la que su casero ha vendido el piso a un fondo de inversión, es natural que se pregunte si pueden subirle el alquiler. Los fondos de inversión, muchas veces llamados «fondos buitres», por su interés en maximizar la rentabilidad, pueden cambiar las condiciones del alquiler, pero no siempre de la forma que ellos desearían.
¿Pueden subirme el alquiler si el piso ha sido comprado por un fondo de inversión?
La respuesta corta es que depende de los términos del contrato y de la legislación vigente. La venta de una propiedad no anula automáticamente los derechos que se hayan adquirido como inquilino y el nuevo propietario (el fondo) deberá respetar ciertos límites a la hora de subir el alquiler.
Cuándo NO pueden subir el alquiler
- Contrato en vigor con duración fija. Si se tiene un contrato de alquiler a largo plazo con una duración fija, el nuevo propietario no puede modificar las condiciones del mismo, incluyendo el precio del alquiler, hasta que finalice dicho plazo. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se deben respetar los acuerdos preexistentes.
- Subidas anuales por IPC. En caso de que el contrato permita una revisión anual del alquiler, ésta solo puede ajustarse con base en el Índice de Precios al Consumo (IPC), siempre y cuando esté estipulado en el contrato. Además, es importante saber que las subidas deben respetar los topes establecidos, como ocurre con la regulación de alquileres en algunas comunidades autónomas. Eso sí, es necesario recordar que las subidas pueden aplicarse de golpe si, durante varios años, no se han llevado a cabo.
- Normativa de alquileres sociales o protegidos. Si el piso pertenece a algún régimen de alquiler social, o bien si existen normativas de protección del inquilino, el fondo no podrá aumentar el precio del alquiler sin cumplir con las condiciones específicas que marcan estas normativas. Algunos fondos, al adquirir viviendas sociales, intentan presionar para subir los alquileres, pero esto no es posible sin un cambio normativo previo.
Cuándo SÍ pueden subir el alquiler
- Renovación de contrato. Una vez finalizado el contrato actual, el nuevo propietario tiene el derecho de proponer nuevas condiciones, lo que incluye una subida del alquiler. Aquí, el fondo puede decidir elevar el precio en función de la demanda del mercado y de su estrategia de inversión. Sin embargo, el inquilino también tiene derecho a negociar o buscar otra vivienda.
- Modificación pactada. En ocasiones, ambas partes pueden acordar una modificación en las condiciones del contrato. Si, por ejemplo, el fondo realiza mejoras significativas en el inmueble que aumenten su valor, se podría llegar a un acuerdo para una subida del alquiler.
- Incrementos por renovación de la renta conforme al IPC. Si en tu contrato actual se ha especificado una revisión de la renta ajustada al IPC, esta podrá aplicarse al finalizar cada año del contrato. Sin embargo, hay que recordar que los incrementos no pueden ser arbitrarios, sino que deben alinearse con el porcentaje oficial del IPC correspondiente a los años previos.
Qué derechos tengo si un fondo compra mi piso
Cuando un inversor o fondo adquiere la vivienda que ya se encuentra arrendada, los derechos como inquilino se mantienen intactos hasta la expiración del contrato en vigor. El nuevo propietario está obligado a respetar los términos pactados con el antiguo casero. Los más destacables son:
- Derecho de permanencia. Si el contrato sigue vigente, el fondo no puede desalojar a los inquilinos ni modificar el precio del alquiler de manera unilateral.
- Preaviso en caso de desalojo. En caso de que el fondo decida no renovar el contrato al finalizar, deberá avisar con antelación. Según la LAU, el preaviso es de cuatro meses por parte del arrendador, si el contrato finaliza.
- Negociación y revisión de condiciones. Existe el derecho a negociar las nuevas condiciones al finalizar el contrato. Si no se está de acuerdo con las nuevas propuestas del fondo, siempre se pueden buscar alternativas y mudarse sin penalización al finalizar el contrato.
Qué pasa si el fondo no quiere renovar mi contrato
Es posible que, una vez finalizado el contrato, el fondo no desee renovarlo o proponga unas nuevas condiciones que no sean favorables para el inquilino. En este caso, existen algunas alternativas a considerar:
- Negociación. Aunque el fondo pueda proponer una subida, la otra parte también puede intentar negociar. Muchas veces, los propietarios prefieren evitar la vacante del inmueble, lo que te permite discutir nuevas condiciones.
- Buscar ayuda legal. Si existe la sospecha de que el fondo está actuando de manera injusta o no se está respetando la ley, se puede recurrir a un abogado especializado en arrendamientos urbanos para proteger los derechos del afectado y evitar abusos.
Qué ocurre si decido no aceptar la subida
Si al terminar el contrato el fondo se propone una subida que no resulta aceptable, el inquilino siempre puede negarse a firmar las nuevas condiciones. En este caso, éste se vería obligado a abandonar la vivienda una vez finalice el contrato. No obstante, existen alternativas:
- Mudanza. Evidentemente, es la opción más lógica. Como, además, el preaviso debe darse con 4 meses de antelación, se puede usar ese plazo para buscar otro alquiler que se ajuste más a las posibilidades económicas del inquilino o a las condiciones que éste busque.
- Ayudas al alquiler. Si se tienen dificultades para encontrar un nuevo lugar debido a los altos precios, hay ayudas al alquiler que se pueden solicitar. En algunos casos, estas ayudas están orientadas específicamente para quienes están en riesgo de desalojo o viven en zonas con alquileres disparados. Además, conviene recordar que, en los pisos de alquiler social, es mucho más complejo que un inquilino sea expulsado de la vivienda.
