Durante el proceso de busca y captura de un nuevo piso de alquiler es habitual tener varios inmuebles como candidatos ideales. Además, como los posibles arrendadores e inmobiliarias no siempre contestan a nuestras llamadas o no tienen disponibilidad para que hagamos una visita, puede darse el caso de que, recién instalados en un apartamento, recibamos la llamada del propietario de otro que nos guste más. ¿Qué podemos hacer en esta situación? ¿Somos libres de cambiar un piso por otro o estamos obligados a permanecer un tiempo mínimo en el inmueble cuyo contrato acabamos de firmar?
- Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler: qué dice la ley
- Inquilinos: causas para rescindir un contrato antes de los seis meses
- Propietarios: causas para rescindir un contrato antes de los seis meses
- ¿Es posible rescindir un contrato en los 15 primeros días?
- Cómo desistir correctamente un contrato de alquiler
- ¿Qué pasa si no aviso con antelación suficiente?
Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler: qué dice la ley
En este aspecto, la ley es bien clara. Como siempre, acudimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en su artículo 11, establece el periodo mínimo de vigencia de contrato a partir del cual un arrendatario puede solicitar la rescisión del mismo a partir de los seis meses, especificándose además de forma muy precisa las posibles indemnizaciones que dicha resolución pueda acarrear.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Por lo tanto, sí: el inquilino podrá solicitar de manera unilateral a su casero la resolución del contrato que ambos hayan firmado, pero siempre habrá de notificarlo con una antelación mínima de treinta días y, ojo, es muy posible que deba abonar una mensualidad completa por cada año restante de vigencia del citado contrato. En este sentido, es muy recomendable que, antes de firmar el arrendamiento de su nuevo piso, el futuro inquilino compruebe si se menciona algo a este respecto en alguna de las cláusulas del contrato de alquiler.
Inquilinos: causas para rescindir un contrato antes de los seis meses
De nuevo, recurrimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que expresamente indica en su artículo 27.1 la posibilidad de que cualquiera de las partes solicite la resolución del contrato cuando la otra incumpla cualquiera de las obligaciones que le son exigidas.
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil
En concreto, se especifican como posibles causas para la resolución del contrato por parte del inquilino las siguientes:
- La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
- La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Por último, también en el artículo 26 de la misma ley, se establece un último motivo más, quizás el más importante de todos, ya que tiene que ver con la habitabilidad de la vivienda. Si en esta es necesario realizar obras de conservación de tal calado que imposibiliten al arrendatario desarrollar una vida normal, este podrá suspender el contrato durante el tiempo que tengan lugar o, directamente, desistirlo por completo sin consecuencia o perjuicio económico alguno. En otras palabras: no hará falta indemnizar al arrendador.
Artículo 26 de la LAU – Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Propietarios: causas para rescindir un contrato antes de los seis meses
Para el caso de los arrendadores, en el mismo artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se concretan las siguientes causas:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
¿Es posible rescindir un contrato en los 15 primeros días?
Por tanto, atendiendo a lo que hemos comentado previamente, sí, el arrendatario podrá rescindir su contrato de arrendamiento durante las dos primeras semanas desde la firma de este pero sólo cuando su arrendador incumpla cualquiera de sus obligaciones como parte o cuando la habitabilidad del inquilino esté comprometida. Es decir:
- Si se considera que la vivienda no es habitable.
- Cuando, siendo necesarias, no se realicen las oportunas reparaciones en el inmueble.
- Cuando se perturbe, por parte del arrendador, el uso de la vivienda.
- Cuando sean necesarias obras de tal calado que sean incompatibles con la residencia.
Si por el contrario el inquilino rescinde en contrato en los primeros 15 días sin que se dé ninguna de estas circunstancias, este estaría incumpliendo el artículo 11 de la LAU y, por norma general, tendría que hacer frente a las mensualidades pendientes hasta cumplir los seis meses estipulados por ley y, posiblemente, a la pérdida de la fianza.
Cómo desistir correctamente un contrato de alquiler
En primer lugar, es necesario recordar que el tiempo mínimo de antelación con que debe notificarse el desistimiento de un contrato es de 30 días. Además, conviene que la comunicación se realice utilizando cualquier vía posible que implique un acuse de recibo. Generalmente, el burofax suele ser el método más extendido.
En este sentido, si el arrendatario ha firmado el contrato a través de una inmobiliaria, el procedimiento se simplifica enormemente, ya que serán ellos los encargados de realizar todas las gestiones necesarias, solo reclamando al inquilino la firma de la correspondiente solicitud de desistimiento. Este es uno de los pros de alquilar un piso con inmobiliarias.
¿Qué pasa si no aviso con antelación suficiente?
El arrendador podrá, en este caso, reclamar la siguiente mensualidad, justificando que no se han cumplido los tiempos que rige la ley y que, además, no ha contado con antelación suficiente para volver a poner en el mercado el inmueble, con la consecuente pérdida económica que este hecho le haya podido generar.
