Cuando una persona se va a vivir a un piso de alquiler, normalmente, firma un contrato de arrendamiento. Sin embargo, la realidad es que en España hay una gran variedad de tipos de contratos de alquiler, desde la opción mayoritaria mencionada hasta otras minoritarias como el que afecta a una habitación en la que el acuerdo se hace verbalmente. Con el surgir de las nuevas tecnologías y aplicaciones de mensajería, la comunicación entre arrendador y arrendatario se ha vuelto más fluida. Tanto es así que, actualmente, algunos contratos se pactan por WhatsApp o eMail. Pero, ¿son legales estas prácticas?
Qué dice la ley
El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la manera en que ha de llevarse a cabo un contrato de arrendamiento.
Artículo 37 de la LAU – Formalización del arrendamiento
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
Como vemos, la normativa ni siquiera obliga a que el contrato se establezca por escrito, sino que sólo habla de la posibilidad de que se haga así en el caso de que una de las dos partes lo solicite a la otra. Por tanto, un contrato registrado por WhatsApp o eMail será, a efectos legales, perfectamente válido. No olvidemos que, de hecho, en España también se puede establecer un arriendo mediante un contrato verbal.
Requisitos para que un contrato pactado por WhatsApp sea vinculante
Sin embargo, si las partes deciden redactar un documento escrito que formalice el arrendamiento, la LAU obliga a que se identifiquen tanto las partes implicadas (nombre y DNI), a que se registre la localización del inmueble a alquilar, a que se especifique la duración del acuerdo y la renta inicial que habrá de abonarse y a que se incluyan todas aquellas otras cláusulas que se pacten libremente y que no estén recogidas por las generalidades establecidas por la Ley (por ejemplo, si la actualización de la renta se va a llevar a cabo con un índice distinto del IPC).
Esto, en el caso de un contrato consensuado por WhatsApp se traduce en lo siguiente:
- Las partes deberán ser los titulares de las líneas de teléfono.
- Se debe poder tener acceso a la conversación completa y no solo a una parte.
- Se debe poder demostrar el envío y la recepción del mensaje. Dado que no existe la posibilidad de firma, bastará con que ambas partes tengan activa la recepción de mensajes mediante el doble check azul.
- El texto completo incluirá todos los apartados de un contrato al uso. Es decir, deberán formar parte del cuerpo todas las cláusulas tipo de un contrato de arrendamiento. Aquellas que no aparezcan registradas se regirán por los plazos y valores que, por defecto, indica al ley.
Para correos electrónicos bastará con que estos pertenezcan a arrendador y arrendatario, ya que lo habitual es enviar el contrato redactado por completo en PDF y que ambas partes lo firmen en todas su páginas y se queden con una copia.
¿Es válida una notificación por WhatsApp?
En principio, sí. Por norma general, la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo exige que las notificaciones se realicen por escrito y, aunque digitales, los mensajes que se intercambian por correo electrónico o WhatsApp tienen registro escrito. A fin de cuentas, lo que persigue la ley es que pueda haber un documento al que acogerse si surgen discrepancias entre las partes. Es decir, que arrendador y arrendatario tengan en su poder un texto fechado que demuestre la realidad de la situación que corresponda y la demanda que una parte realiza a la otra (subida de alquiler, notificación de desperfecto, no intención de prorrogar el contrato…).
Sin embargo, de nuevo, debemos insistir, de elegir métodos que no sean los tradicionales (copia impresa y entregada en mano), nuestra recomendación es utilizar aquellos otros que impliquen un acuse de recibo, es decir, la carta certificada o el burofax.
Requisitos para que la notificación sea válida
A los indicados como necesarios para que un contrato pactado por WhatsApp o eMail tenga validez, para el caso de las notificaciones que el arrendador quiera hacer a su inquilino, o viceversa, tendremos que incluir el hecho de que han de respetarse los plazos indicados en la legislación correspondiente.
Por ejemplo, si un propietario quiere aplicar el incremento en la subida anual del IPC a la renta, deberá enviar el WhatsApp o eMail con, al menos, 30 días de antelación ya que, de lo contrario, la solicitud carecerá de valor. Por otro lado, conviene insistir en que, para que la notificación sea efectiva, debe haber garantías de que ha sido recibida por la otra parte, por lo que conviene marcar la opción de confirmación de recepción por parte del destinatario en los mails y asegurarnos de que nuestro interlocutor tiene activado el doble tick azul en WhatsApp que indica que ha recibido y leído el mensaje. Se no proceder de esta manera, se podría alegar que la otra parte ha leído (es decir se le ha notificado) la información fuera de plazo.
¿Me pueden decir que me suben el alquiler por WhatsApp?
Como acabamos de indicar, sí, una notificación enviada por WhatsApp estableciendo que se va a realizar el incremento de la renta es perfectamente legal. Eso sí, siempre que se produzca la recepción en el plazo registrado en el artículo 18 de la LAU, Actualización de la renta.
Recordemos que en él se establece que la modificación del importe de la mensualidad sólo se puede hacer una vez al año coincidiendo con la fecha en que el contrato fue firmado. Por lo tanto, cualquier notificación a posteriori, carecerá de validez. Además, la misma norma indica que no será válido el aviso en el recibo de la mensualidad del pago precedente, por lo que ha de enviarse un mensaje independiente para que no se contravenga lo indicado en la ley.
¿Se puede pagar el alquiler por Bizum?
Para responder a esa pregunta, debemos, una vez más, recurrir a la LAU, concretamente al artículo 17.3, Determinación de la renta.
El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
Por lo tanto, el abono de la mensualidad por Bizum parece perfectamente legal, ya que el número de teléfono al que está asociada la cuenta de Bizum está, a su vez, ligado a una cuenta bancaria. Eso sí, debemos tener en cuenta que los pagos por esta vía no pueden ser superiores a los 1.000€, por lo que una renta de un importe mayor no podría ser abonada mediante Bizum.
¿Es legal pagar el alquiler por PayPal?
La respuesta será la misma que para el apartado anterior. Un usuario de PayPal está vinculado a una cuenta corriente o tarjeta bancaria, por lo que el pago del alquiler por este método no sólo es legal sino, además, seguro, ya que la propia compañía incluye garantías (como la posibilidad de abrir disputas) en sus transacciones.
