Cuando una persona se plantea irse a vivir de alquiler, se plantea cuánto dinero supondrá, mes a mes, vivir arrendado. El importe de la mensualidad es evidente que habrá que desembolsarlo inexcusablemente, pero, ¿cuáles son los otros gastos que el inquilino debe asumir? ¿Están regulados por ley o se pueden negociar con el propietario?
Gastos que paga el inquilino
Renta arrendaticia
La renta arrendaticia se corresponde con la mensualidad del alquiler. Es decir, es el pago periódico que un arrendatario realiza a su arrendador o por el uso y disfrute de una propiedad inmobiliaria. Se trata, pues, de un acuerdo contractual mediante el que el propietario cede el derecho de uso de su propiedad al inquilino a cambio de una compensación económica.
El importe de la renta se reflejará en el contrato de alquiler según lo estipulado en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 17 de la LAU – Determinación de la renta
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
Como se ve, el importe de la renta será libremente establecido por las partes en función de las las condiciones que arrendador y arrendatario hayan negociado. Del mismo modo, suele realizarse de forma mensual, aunque en algunos casos puede ser semanal, quincenal o, incluso, anual.
Por último, de cara a que exista en todo momento transparencia entre los implicados y para con la Administración, se primará el uso de medios electrónicos para realizar el pago, si bien podrá recurrirse a otros (efectivo, en su mayoría), cuando una de las partes carezca de cuenta bancaria.
Fianza
Se trata de una suma de dinero que el arrendatario entrega al propietario durante la firma del contrato de arrendamiento y tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones y el buen uso de la propiedad por parte del inquilino durante la vigencia del contrato. Se trata, obviamente, de una medida de protección para el propietario, ya que le brinda una garantía económica en caso de que surjan imprevistos o contratiempos generados por su inquilino.
Tanto los importes como la manera en que estos han de conservarse vienen recogidos en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 36 de la LAU – Fianza
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
De la lectura del artículo, por tanto, se extraen las siguientes conclusiones respecto a la fianza:
- En arrendamientos de inmuebles la fianza es de 1 mensualidad.
- Durante los 5 primeros años de arrendamiento no se realizará actualización de la fianza.
- La fianza se abonará en metálico y será restituida al terminar el contrato.
- En el caso de que transcurra más de un mes entre la finalización del contrato y la devolución de la fianza, el arrendador deberá abonar los intereses generados.
Depósito
El depósito es como se conoce habitualmente a las garantías adicionales pactadas entre las partes a las que hace referencia el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico
Obviamente, el abono de un depósito no siempre es obligatorio y, en el caso de tener que pagarlo, se convendrá la cantidad entre las partes, aunque esta suele ser de una mensualidad completa. Al igual que ocurre con la fianza, se devuelve al terminar el contrato, salvo que haya que detraer una parte para sufragar los desperfectos que se hayan podido generar en el inmueble.
Obras de conservación y mantenimiento
El artículo 21 de la LAU indica que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Además, también especifica que los desperfectos generados por el uso cotidiano de la vivienda y las pequeñas reparaciones (en torno a los 150€) corren a cargo del inquilino.
Artículo 21 de la LAU – Fianza
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario
Por lo tanto, el arrendatario deberá asumir los arreglos de las averías que él haya provocado (de forma consciente, inconsciente o como consecuencia del hecho de habitar el inmueble) y de las pequeñas reparaciones que puedan sucederse. Por ejemplo, si un sofá se rompe o quema porque el inquilino fuma en la vivienda y una colilla sin apagar ha provocado varios desperfectos, él será el que deba comprar uno nuevo o asumir el coste del tapizado.
Obras del arrendatario y obras para arrendatarios con discapacidad
Las primeras, reguladas por el artículo 23 de la LAU, son aquellas que son consentidas por el arrendador previa notificación a petición de su inquilino. Al ser el arrendatario el que las solicita y no siendo necesarias para asegurar la habitabilidad del inmueble, es precisamente el arrendatario el que debe sufragarlas, independientemente de que puedan o no redundar en una mejora del estado inicial del piso o casa.
Las segundas se dan cuando el inmueble no está adaptado para inquilinos con discapacidad. En este caso, es el arrendatario quien las promueve y, como se recoge en el artículo 24 de la LAU, no requieren la conformidad del arrendador. Eso sí, del mismo modo, es el inquilino el que deberá costearlas.
Suministros
Nos referimos aquí a los servicios básicos que toda vivienda requiere y que, como indica la LAU en su artículo 20, al ser individualizables mediante contadores, corresponde al arrendatario abonarlos. Es cierto que, en determinados contratos de alquiler, se establece que el importe de la mensualidad lleva incluido el abono de estos suministros y, por lo tanto, es una cantidad fija que no depende del consumo que en cada mes se haga; en este sentido, debemos decir que este tipo de acuerdos son legalmente dudosos, ya que no responden a lo especificado en la ley.
Artículo 20 de la LAU – Gastos generales y de servicios individuales
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario
Otros servicios
En este sentido, nos referimos al resto de servicios que pueden contratarse en una vivienda de alquiler y que no son indispensables para que esta sea habitable. Se trata de la conexión de fibra óptica o ADLS, de la contratación de de plataformas de televisión (incluso si requieren de instalación de antena parabólica) o de los distintos seguros que se puedan asociar a una vivienda (impagos, robos, incendios o del hogar). En todo caso, si es el inquilino el que los demanda, a él le corresponderá el pago y, del mismo modo, si son imposición del arrendador, él deberá asumir los costes asociados.
Gastos que paga el arrendador
Al propietario del inmueble se le atribuirán:
- El pago de todas los requerimientos impositivos asociados a la vivienda (IBI, por ejemplo).
- Los gastos de la comunidad de propietarios (según la LPH, el pago de la cuota de participación es obligación de la titularidad).
- La tasa de contribución urbana.
- Las obras de conservación que no sean achacables al inquilino.
- El coste de solicitud y tramitación del certificado de eficiencia energética.
- El pago de los servicios de gestión inmobiliaria que puedan generarse en el caso de recurrir a una empresa de mediación para realizar el arrendamiento.
Alquilar un piso con los suministros, ¿qué incluyen?
Como decíamos antes, con frecuencia puede verse algún anuncio en el que se indica que los suministros están incluidos en la renta. Lo más habitual es que se trate del agua, la luz y el gas (en ocasiones, también Internet). Normalmente responde a fincas antiguas que han sido reformadas y seccionadas en apartamentos menores, pero que conservan una única acometida común y no diferenciada, por lo que no existen contadores individuales. En estos casos, lo habitual es que se haga un reparto por igual entre todas las viviendas que integran la finca; incluso que haya una tarifa plana de suministros. Este tipo de acuerdos no siempre es el más recomendable para todos los arrendatarios, ya que los gastos generados por una familia con hijos pueden diferir mucho de los provocados por el consumo de un piso habitado por una única persona.
